Хотим купить апартаменты, чтобы посуточно сдавать, получать дополнительный доход. Знакомые пытаются переубедить нас, обосновывая несогласие тем, что на данную категорию жилья установлены высокие налоги, что выгоды от сдачи такого жилья не получить. Так ли это на самом деле? Давайте попробуем разобраться вместе. В данной статье вы узнаете много полезного. Получите ответы на такие вопросы:
- Особенности налогообложения для апартаментов;
- Размер стандартной налоговой ставки на такое жилье;
- Налог на жилье в Москве;
- Выплаты и перечисления в процессе продажи.
Апартаменты, как вариант жилья, пользуются у жителей мегаполисов все большим спросом. Все чаще риелторы ищут для своих клиентов именно такие квартиры. В данной категории современного жилья привлекают такие вещи, как:
- Более низкая стоимость.
- Удобное местоположение.
- Интересная планировка.
Все это известные факторы. Но вот, что касается особенностей налогообложения, то здесь мало кому что-то известно.
В данном случае действуют стандартные правила и положения закона:
- Ст. 400 НК – налог на имущество платят физические лица, которые имеют в распоряжении собственность;
- Ст. 401 НК – объектом налогообложения является жилой объект – дом, квартира или комната, а также нежилое – апартаменты, офисы и служебные помещения.
На основании информации можно сделать вывод, что апартаменты не относятся по своему назначению к категории жилых помещение. Это особый вид недвижимости. Соответственно, налоговые перечисления и вычет, которые актуальны по отношению к стандартным помещениям жилого назначения, здесь не применяются.
Налогообложение в Москве
В столице к недвижимости разного плана в качестве налоговой базы применяется стоимость жилых апартаментов по кадастру. Данное правило утверждено специальным правительственным Постановлением No 700-ПП. Подобное положение выражается в таких важных правилах:
- Налог на городские апартаменты, которые соответствуют условиям жилья, снижается на предварительно рассчитанную сумму положенной льготы. Она вычисляется на основании понижающих коэффициентов.
- Ставка напрямую зависит от метода вычисления общей налоговой базы, то есть от расценки, прописанной в кадастровых документах или инвентаризационных данных.
- Налоговая сумма зависит от прописанного в официальном свидетельстве об официальном праве собственности. Также имеет значение, в каком из комплексов расположена недвижимость.
Последнее правило основано на том, что на данный момент понятия «апартаменты» нет в законодательстве РФ. Также его нет в положениях по налогам и сборам.
В процессе определения суммы налога по отношению к стандартным апартаментам принимаются во внимание такие факторы:
- Регион и область РФ. Налогообложение в данной сфере определяется непосредственно на подобном областном уровне;
- Тип и факт того, как разрешено использовать здание, где находятся апартаменты;
- Установленная инвентаризационная цена на объект, а также его кадастровая стоимость.
Сумма налогового отчисления на недвижимость напрямую зависит от прописанной в документах кадастровой стоимости!
Это показатель, который максимально приближен к средним расценкам по рынку недвижимости. Устанавливается он в процессе проведения стандартной оценки, проведенной на государственном уровне. Осуществляют подобную операцию сотрудники кадастровой палаты. Если же стоимость по кадастру не была определена, за основу берется инвентаризационный показатель.
Если кадастровых данных нет, собственник недвижимости не имеет права устанавливать их самостоятельно. При этом у него есть право оспорить расценки при необходимости.
На данный момент минимальная ставка по налоговым отчислениям на апартаменты, расположенные в жилом доме, составляет 0,5% от стоимости по кадастру. Данный показатель применяется при полном соблюдении таких требований:
- Объект недвижимости не находится в торговом, деловом или офисном центре.
- Строение, где находятся апартаменты, не предназначено для размещения там торговых павильонов или офисов. Проверить данную информацию можно по выписке, взятой в ЕГРН или в специальных технических документах.
- Специалисты установили кадастровую стоимость, и она не больше 300 млн. рублей.
Если апартаменты не соответствуют перечисленным условиям, сумма налога автоматически вырастает до 2%!
Даже, если апартаменты находятся в жилом строении, ставка здесь выше, чем на обычные жилые помещения. Собственники квартир и отдельных комнат платят 0,1% от стоимости жилья по кадастру.
Налог по инвентаризационным расценкам
Как уже отмечалось выше, инвентаризационная стоимость берется за основу в случае отсутствия кадастровых данных. Здесь установлены следующие налоговые показатели:
- 0,1%, если инвентаризационная стоимость не выше 300 тысяч;
- От 0,1 до 0,3% при стоимости от 300 до 500 тысяч;
- От 0,3 до 2% при инвентаризационной стоимости от 500 тысяч.
Данные ставки не являются непреложными. Региональные органы власти имеют право установить особые дифференцированные показатели. Это данные, которые зависят от общей стоимости, от его категории и от места расположения.
В столице налог на описываемую категорию городской недвижимости официально регулируется гл. 32 НК РФ. Принимается во внимание Закон г. Москвы No 51 «О налогах на имущество физ/лиц». В ст. 406 прописано, что налоговые отчисления на квартиры, дома, гаражи и комнаты не должно быть больше 0,3%. Этот параметр также берется от кадастровой стоимости.
По отношению к недвижимости торгового или коммерческого назначения, к объектам, общая стоимость которых выше 300 млн. рублей, сумма налогового отчисления не может быть выше 2% от все той же стоимости по кадастру.
Что касается жилых апартаментов, то жители Москвы платят за такую недвижимость 0,5% от стоимости. В данном случае также допустимы дифференцирование ставки. В подобном случае сумма отчисления может зависеть от таких факторов, как:
- Стоимость по кадастру.
- Категория недвижимости.
- Место ее расположения.
- Вид и категория территориальной зоны.
Собственник описываемой категории жилья может добиться снижения ставки. Это возможно при таких условиях:
- Помещение внесено в специальный реестр по апартаментам. Жилье находится в здании, внесенном в этот же реестр. Подобный документ на официальном уровне формируется и регулируется администрацией столицы;
- Площадь описываемой категории помещения не выше 300 кв.м;
- Стоимость одного метра по кадастру не превышает 1 млн. рублей. Данный параметр должен быть актуальным на 1 января того года, который является налоговым периодом;
- Апартаменты не являются адресом размещения какой-либо организации;
- Объект не используется собственником с предпринимательской целью.
При наличии хотя бы одного из перечисленных условий, налог автоматически уменьшается. Чтобы определить сумму снижения, используется формула: Л = Н х К1 х К2. Данные буквенные показатели значат следующее:
- Л – размер льготы. Это параметр, на который снижается сумма налога, исчисленная плательщику;
- Н – ставка, которая была определена ст. 408 НК;
- К1 – коэффициент, равный отношению 150 к общей площади апартаментов. Если площадь менее 150 кв. м, данный параметр будет равен единице;
- К2 – особый коэффициент, который равен 0,67 в расчете положенной ставки за отчетный год.
Если у собственника в распоряжении несколько апартаментов, выгоду можно применить к тому жилью, по которому назначен наибольший налог.
Налоги при сделках с апартаментами
Покупка жилых апартаментов не требует оплаты налогов!
Налог придется оплачивать в процессе продажи недвижимости. Его сумма напрямую зависит от, сколько объект находится во владении:
- Более пяти лет – ничего платить не нужно.
- До пяти лет – размер отчисления равен 13% от разницы, полученной между стоимостью покупки и продажи недвижимости.
- Если объект был приобретен или получен в наследство, 13%-ый налог назначается через три года.
Собственник апартаментов может получить вычет. Он равен 250 тысячам рублей. Чтобы получить его, владелец должен являться официальным налогоплательщиком и резидентом РФ.
Заключение
- Апартаменты, как любая другая недвижимость облагается налогом.
- Сумма налоговых отчислений зависит не только от предназначения помещения, но от многих иных факторов.
- В Москве установлены свои правила начисления налога на апартаменты.
- В определенном случае можно оформить налоговые льготы.
Апартаменты в России — это коммерческие по статусу помещения, которые используют, как правило, для проживания, зачастую вместо квартиры. Они появились на московском рынке не так давно, фактически вместе с первыми небоскребами в «Москва-Сити». Однако особую популярность апартаменты так и не приобрели.
С другой стороны, они привлекают внимание покупателей ценой — стоимость апартаментов в среднем на 20% ниже, чем квартир.
Однако после введения нового принципа взимания налога на имущества физлиц — с кадастровой стоимости — у владельцев апартаментов появится еще одна головная боль.
Сейчас налог на апартаменты, как и на другую недвижимость, взимается с инвентаризационной стоимости — она, как правило, невысокая и в разы ниже рыночной. Москва в этом году установила следующие верхние пределы ставок: для жилых помещений с инвентаризационной стоимостью выше 1 млн руб. — 0,75%, для нежилых — уже 1,2%. Причем если стоимость нежилого помещения выше 1,5 млн руб., ставка составит 2%.
При этом надо учитывать, что инвентаризационная стоимость, с которой пока еще взимается налог, невысокая, соответственно, и налоговые выплаты относительно небольшие. Для квартир и апартаментов, инвентаризационная стоимость которых меньше 1 млн руб., ставка даже ниже указанных выше (0,1% — для жилых и нежилых помещений при стоимости до 300 тыс. руб.; 0,3% — от 300 тыс. до 500 тыс. руб.; 0,6% — от 500 тыс. до 1 млн руб.).
Например, сейчас с точки зрения налогов квартира с инвентаризационной стоимостью 1,1 млн руб. обходится в 8,2 тыс. руб. в год. Апартаменты с той же стоимостью — уже в 13,2 тыс. руб., а со стоимостью 1,6 млн руб. — в 32 тыс. руб.
Налог на апартаменты, поскольку они не относятся к жилью, считается как с офисов или гостиниц.
Для торговых центров и офисов Москва вводит ставку 2% с кадастровой стоимости, для «прочих объектов недвижимости» — 0,5%. Апартаменты могут принадлежать как к первой группе, так и ко второй.
При покупке апартаментов потенциальные покупатели теперь должны быть особенно внимательны. Если апартаменты запроектированы в составе многофункционального комплекса (МФК), налог придется выплачивать как за офисные помещения. Если апартаменты имеют статус гостиничной недвижимости, на них распространяются уже другие условия — они попадают в категорию «прочие объекты».
«Перед тем как запланировать покупку апартаментов, нужно запросить документы у застройщика на предмет назначения помещения, в которых должен быть указан статус недвижимости», — советует генеральный директор «Миэль-Новостройки» .
Например, при приобретении в составе МФК студии площадью 28 кв. м по стоимости 4,5 млн. руб. собственнику придется платить ежегодно 90 тыс. руб.
На апартаменты в МФК стоимостью 8 млн руб. налог в размере 2% предполагает выплату 160 тыс. руб. в год. В то же время, если бы это были апартаменты стоимостью тоже 8 млн руб., но гостиничного типа, налог составил бы около 40 тыс. руб.
Перспективы рынка
Сейчас апартаменты пользуются спросом со стороны тех, кто хочет либо сэкономить (так как они дешевле квартир), либо, напротив, получить высококачественную недвижимость для проживания недалеко от работы. Третья категория — желающие инвестировать.
Налог на имущество от кадастровой стоимости сократит спрос среди потенциальных покупателей, которые приобретали апартаменты исходя из соображений экономии, говорит старший специалист практики «Оценка активов» консалтинговой группы «НЭО Центр» .
«Однако, учитывая тот факт, что основной объем предложения такого типа недвижимости сейчас сосредоточен в основном на рынке жилья премиум- и бизнес-класса и для многих апартаменты — это «второе жилье» или инвестиция в недвижимость, определенный спрос на рынке апартаментов все же сохранится», — отмечает он.
По данным «Метриум групп», на апартаменты эконом- и комфорт-класса приходится всего 31% рынка, бизнес-класса — 55%, элит-класса — 14%.
Средняя стоимость на рынке апартаментов эконом- и комфорт-класса составляет 5,2 млн руб. (134,15 тыс. руб./кв. м), бизнес-класса — 16,9 млн руб. (225,66 тыс. руб./кв. м), элит-класса — 113,3 млн руб. (607,3 тыс. руб./кв. м).
Таким образом, налог на самые простые апартаменты после введения новых правил его взимания составит около 26 тыс. руб. в год для помещений со статусом гостиничной недвижимости и 104 тыс. руб. — со статусом офисной.
С тем, что налог окажет влияние на спрос на апартаменты, которые будут проходить как офисно-деловые объекты, согласен и руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet .
«Эти 15-20% разницы в цене по сравнению с квартирами будут буквально «съедаться» таким налогом, поэтому ряд покупателей «отсеется» и уйдет в сегмент квартир. Останутся те покупатели, для которых местоположение объекта и возможность жить и работать в одном месте являются главными критериями при выборе недвижимости», — говорит эксперт.
В то же время апартаменты гостиничного типа не вызывают у экспертов таких опасений за рынок.
«Большинство апартаментов, расположенных в многофункциональных комплексах и имеющих статус коммерческого назначения, будут менять статус на гостиничное назначение.
Поэтому введение налога никак не снизит популярность такого типа жилья у покупателей. Рынок апартаментов будет развиваться дальше прежними темпами, потому что главным козырем такого жилья была и остается более низкая цена по сравнению с квартирами», — считает Софья Лебедева.
Власти обратили внимание на проблему налоговой нагрузки на владельцев апартаментов, которая создается после введения нового расчета налога на имущество.
В среду заммэра Москвы по градостроительной политике и строительству заявил, что апартаменты должны облагаться налогом на недвижимость так же, как и жилье, а не коммерческая недвижимость. «Что касается налога на апартаменты, надо это решение пересматривать», — цитирует заммэра .
Как ранее «Газета.Ru», в 2015 году уплата налога за 2014 год будет производиться по старой схеме. Первые выплаты по новой системе придутся на второе полугодие 2016 года, окончательно она вступит в силу в 2020 году. В течение пяти лет, с 2016 по 2020 год, будет происходить постепенное увеличение налоговой нагрузки — предполагается индексация суммы выплат на 20% в год.
После вступления в силу нового закона о налоге на имущество, главной «интригой» до сих пор остается вопрос - сколько же будут платить собственники апартаментов? С появлением на рынке сданных в эксплуатацию комплексов апартаментов с известной кадастровой стоимостью, теперь появились и возможность назвать конкретные цифры по налогам. На примере первой очереди МФК «Фили Град», которая была сдана в конце 2015 года, аналитики компании «Метриум Групп» сделали точный расчет и выяснили, так ли страшен налог на апартаменты?
Новый налог на недвижимость введен с 1 января 2015 года. Первые уведомления из налоговых инспекций по нему мы получим до конца лета 2016 года.. Заплатить налог будет нужно до 1 декабря. Всем известно, что в отношении апартаментов налог на имущество рассчитывается по более высоким ставкам - от 0,5% до 2%, тогда как на квартиры ставки варьируются от 0,1% до 2%. Обусловлено это тем, что как такового понятия «апартаменты» в российском законодательстве не существует, они относятся к коммерческим по статусу помещениям. При этом 2% применятся для площадей, расположенных в административно-деловых и торговых центрах, объектов общественного питания и бытового обслуживания, 0,5% - для апартаментов гостиничного типа (примерами таких проектов на московском рынке являются «Фили Град», «Водный», «Пресня Сити» и др).
Аналитики компании «Метриум Групп» рассчитали налог на примере МФК «Фили Град», который включает как квартиры, так и апартаменты. Первая очередь комплекса уже сдана, а значит стала известна кадастровая стоимость: 180 975 рублей за кв.м для квартир и 62 377 рублей за кв.м для апартаментов. То есть база для начисления налога на апартаменты в три раза меньше, чем на квартиры.
Для расчета налога были взяты:
Идентичные площади в корпусах с квартирами и апартаментами;
Кадастровая оценка;
Налоговый вычет для квартир в размере 20 кв.м (для владельцев апартаментов такое послабление не предусмотрено).
Формула расчета налога на недвижимость выглядит следующим образом:
Для квартир: (площадь х кадастровую стоимость кв.м.) х 0,1%
Для апартаментов: (площадь х кадастровую стоимость кв.м.) х 0,5%
Площадь однокомнатных квартир в МФК «Фили Град» равна 48 кв.м. С учетом вычета в 20 кв.м, налог будет начисляться только на 28 кв.м (48 кв.м - 20 кв.м). Умножим полученную площадь на известную кадастровую стоимость и налоговую ставку: (28 кв.м х 180 975 рублей) х 0,1% = 5 067 рублей в год.
Теперь рассчитаем налог для аналогичных по площади однокомнатных апартаментов, расположенных в этом же корпусе. Налоговый вычет не предусмотрен, поэтому расчеты делаются исходя из полной площади: (48 кв.м х 62 377 рублей) х 0,5% = 14 970 рублей в год.
Аналогичным образом рассчитаем налог для других площадей. Владельцы двухкомнатных квартир и апартаментов будут платить налог в размере 8 904 и 21 582 рублей, а собственники трехкомнатных квартир и апартаментов - 10 497 и 24 327 рублей в год соответственно.
Размер налога для квартир и апартаментов в МФК «Фили Град»
Источник: «Метриум Групп»
Таким образом, действительно, разница в налогах для апартаментов и квартир существует. Владельцам однокомнатных апартаментов придется платить на десять тысяч рублей в год или на 825 рублей в месяц больше, чем собственникам квартир. Однако не стоит забывать про то, что бюджет покупки апартаментов намного меньше: при одной и той же площади и даже планировке разница составляет от нескольких сотен до миллионов рублей. А теперь давайте посчитаем, на сколько лет нам хватит сэкономленной переплаты в миллионы рублей при покупке апартаментов для того, чтобы покрыть расходы по налогам.
1.Однокомнатные апартаменты в уже готовых корпусах «Фили Града» на последнем этапе реализации стоили 9,57 млн рублей. Квартиры аналогичной площади - 10,2 млн рублей. Разница в цене - 627 800, которую сэкономил владелец апартаментов.
2.Как мы выяснили, налог на апартаменты составит 14 970, на квартиру - 5 067. Разница - 9 903, которую экономит владелец квартиры.
3.Однако, если разделить разницу в цене 627 800 на сумму переплаты за налог 9 903, то получается, что сэкономленных денег при покупке хватит для компенсации переплаты по налогам как минимум на 60 лет. Еще больше этот показатель для двухкомнатных и трехкомнатных квартир - 177 лет и 166 года соответственно. То есть разница в цене между апартаментами и квартирой покрывает переплату по налогу на имущество на 2-3 поколения собственников вперед.
Стоимость квартир и апартаментов в МФК «Фили Град»
Источник: «Метриум Групп»
Еще один важный нюанс: во избежание резкого роста налоговой нагрузки на население законом предусмотрен переходный период, который будет длиться до 2020 года. В течение этого периода будут использованы понижающие коэффициенты, применив которые размер налога будет увеличиваться на 20% в год от конечной суммы налога. Таким образом, в 2016 году собственники заплатят налог за 2015 год в размере лишь 20%. Всю сумму налога мы будем платить с 2020 года за 2019 год.
Обязанность по уплате налога возникает с момента получения права собственности. Соответственно, владельцы квартир и апартаментов в МФК «Фили Град» получат первые платежки по налогу в 2017 году за 2016 год. При этом размер налога составит 40% от полной ставки. А это значит, что в 2017 году владельцы однокомнатного апартамента в МФК «Фили Град» заплатят почти 6 тыс. рублей в год против двух тысяч рублей для такой же квартиры. Иными словами, в месяц разница составит всего 333 рубля. В 2018 году - 9 тыс. рублей на апартаменты и 3 тыс. рублей на квартиры - разница 500 рублей в месяц. В 2019 году - 12 тыс. рублей на апартаменты против 4 тыс. рублей на квартиры - разница в месяц 660 рублей. Полную сумму налогов нам начислят только в 2020 году - 14 970 рублей на апартаменты и 5 067 на квартиры или 825 рублей в месяц.
Граждане продолжают получать платежки, рассчитанные уже с учетом нового подхода к налогообложению - исходя из кадастровой стоимости. Аналитики «Рамблер-Недвижимость» предрекают особенно взрывной рост налога для владельцев апартаментов, поскольку статус этих помещений - коммерческий, а не жилой.
«Дом» попросил экспертов рынка недвижимости разобраться, владельцам каких именно апартаментов готовиться платить по 150-200 тысяч налога в год.
Начнем с того, что хотя по своему статусу все апартаменты не являются жильем, налог на них все-таки будет исчисляться по-разному: некоторые коммерческие помещения «более равны», некоторые - «менее». Зависит это от того, к каким именно видам недвижимости относится конкретный комплекс с апартаментами: это могут быть торговые, офисные, гостиничные помещения, либо «прочие».
И если для квартир ставка расчета составляет 0,1-0,3 процента от кадастровой стоимости (за исключением элитного жилья), то для самых «везучих» апартаментов (гостиницы и «прочие») - уже 0,5 процента, а для офисных и торговых помещений - и вовсе два процента от кадастровой стоимости объекта. Это как раз сопоставимо с той ставкой налога, по которой придется раскошеливаться владельцам элитной жилой недвижимости.
Ихображение:
«Отдельно в новом законе о налоге на имущество физических лиц не прописывается размер налогообложения для апартаментов, однако, исходя из текста закона, можно сделать вывод, что апартаменты гостиничного типа, которые предназначены для временного проживания и в которых можно оформить временную регистрацию, попадают под налог в размере 0,5 процента, а офисно-делового назначения - уже под налог в размере два процента, - поясняет руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. - Апартаменты в гостиничном комплексе предназначены для временного проживания, а не под те виды использования и назначения, которые прописаны в п. 2 ст. 378.2 НК РФ, значит, на них должен распространяться налог в размере 0,5 процента. Таким образом, для апартаментов гостиничного типа кадастровая стоимость, которых, например, восемь миллионов, размер налога составит 40 тысяч рублей, а для апартаментов офисно-делового назначения - уже 160 тысяч».
При этом на практике многие апартаменты по документам являются нежилыми помещениями без уточнения формата, отмечает эксперт, и это означает, что, покупая такие апартаменты, человек не может заранее точно знать, какой налог ему придется выплачивать.
На первичном рынке, как говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», и особенно в среднебюджетном сегменте, основной объем апартаментов имеет как раз офисный статус (около 74 процентов от общего количества корпусов), и только 26 процентов - это апарт-отели. «Примеры объектов с апартаментами со статусом офисного помещения: МФК "Флотилия" и "Штаб-квартира на Мосфильмовской". Статус гостиничного помещения имеют апартаменты в апарт-отелях YES, "Волга", "Ландыши", ONLY, квартал “Березовая аллея” и другие», - говорит эксперт.
Изображение: Лидер Инвест
В более дорогом сегменте, рассказывает Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome, как пример комплексов с апартаментами гостиничного назначения (налог 0,5 процента) можно привести Mon Cher, «Сады Пекина», Balchug Residence, «Гороховский 12», «Клубный Дом на Сретенке». Апартаменты в комплексе Art Residence относятся к нежилым без уточнения статуса (налог 0,5 процента), в Studio#12 - к офисным (налог два процента). «Какой-либо закономерности между ценой квадратного метра и ставкой налога на тот или иной апартаментный комплекс в целом по рынку не прослеживается, - говорит эксперт. - Единственным примером, пожалуй, могут служить комплексы апартаментов Balchug Residence и Balchug Viewpoint. Поскольку они реализуются одним девелопером - “ИНТЕКО”, - но имеют разные статусы, этот момент учтен в ценовой политике. Один из комплексов является МФК с апартаментами, второй - это гостинично-деловой комплекс с апартаментами. При этом цена метра в первом случае в среднем ниже, чем во втором, на пять процентов».
«На рынке элитных столичных новостроек предлагается 520 жилых апартаментов в 19 объектах, что составляет 42 процентов от общего объема первичного предложения. Из них порядка 40 процентов - это многофункциональные комплексы (МФК), где есть и торговые, и офисные помещения, - рассказывает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. - Разница в налогообложении зависит от статуса апартаментов: там, где более 1/5 помещений - офисные и торговые, ставка налога установлена на уровне двух процентов. Для апартаментов гостиничного типа и прочих ставка равна 0,5 процента».
В бизнес-классе есть примеры ЖК, где представлены и квартиры, и апартаменты, говорит Анастасия Могилатова: «Царская Площадь», AFI Residence Paveletskaya, «Сердце Столицы». И практика показывает, что квартиры в них реализуются более высокими темпами, и цена метра в квартирах выше на 18-20 процентов, чем в апартаментах.
Иллюстрация: Africa Israel Investments Ltd.
В целом, разницу в стоимости между апартаментами и квартирами эксперты рынка оценивают по-разному: в NAI Becar, например, говорят от 10-15 процентах, в «БЕСТ-Новострой» считают, что апартаменты могут стоить и на 15-20 процентов дешевле аналогичных по локации квартир.
При этом, как уточняет Иван Татаринов, коммерческий директор компании Glincom, более высокая ставка налога вовсе не означает более крупной конечной суммы, с которой расстанется налогоплательщик: «Кадастровая оценка, которая выступает базой налогообложения, формируется в зависимости от категории недвижимости. Большинство объектов редевелопмента относятся к "прочим объектам недвижимости", что означает - кадастровая стоимость может быть ниже, чем у жилых домов, расположенных по соседству. И налог для таких апартаментов, рассчитанный по ставке 0,5 процента, может быть ниже, чем для квартир в доме по соседству, рассчитанный по ставке 0,1 процента».
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», напоминает о том, что у налогоплательщиков-владельцев апартаментов, как и у собственников квартир, будет время привыкнуть к новой схеме. «Если мы возьмем кадастровую стоимость помещения четыре миллиона рублей, максимальный размер налога для "гостиничных" апартаментов составит 20, а для "офисных" - 80 тысяч рублей. Но такую сумму придется платить только начиная с 2020 года, а до тех пор действует переходный период с понижающим коэффициентом. В 2016 году собственники заплатят, соответственно, четыре тысячи и 16 тысяч рублей», - говорит эксперт. Далее размер налога будет увеличиваться на 20 процентов ежегодно, пока не выйдет «на полную мощность».
Материалы по теме
Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России, уверен в безусловной инвестиционной привлекательности апартаментов - несмотря на все налоговые нюансы. «Апартаменты являются промежуточным продуктом между офисными помещениями и квартирами, и это отражается на доходности от сдачи в аренду таких объектов, - говорит эксперт. - Апартаменты дешевле квартир, но дороже офисов. И ставка доходности для апартаментов имеет также промежуточное значение: для квартир это 4-5 процентов, для офисов - 10-12 процентов, для апартаментов ставка доходности от сдачи в аренду - от 6 до 8 процентов. Как раз эта разница и закрывает во многом вопросы, связанные с налогообложением».
Кроме того, напоминает Мария Литинецкая, в сентябре в Мосгордуму был внесен законопроект, предлагающий снизить налоговую ставку на апартаменты торгово-офисного назначения с двух до 0,5 процента. «Апартаменты сегодня занимают весьма значительную долю на первичном рынке жилья, и власти не могут с этим не считаться, - говорит Литинецкая. - Полагаю, лоббисты поспособствуют принятию данного закона». А значит, шанс платить вполне посильную сумму налогов есть и у тех собственников апартаментов, чья недвижимость имеет торговый или офисный статус.
В прошлом году мы фиксировали рост спроса на самые разные активы арендного бизнеса с приемлемой стоимостью входного билета – от помещений в коворкингах до стрит-ритейла в новых жилых районах. Фаворитом спроса стали апартаменты. Но при сдаче апартаментов в аренду существуют налоговые нюансы, над которыми стоит задуматься. Какую же схему налогообложения лучше выбрать? Тип и величина налога зависит от того, в каком статусе сдает свой актив владелец – как физическое лицо или как индивидуальный предприниматель (ИП).
Однако с 1 января 2019 г. вступили в силу законодательные ограничения на сдачу в аренду нежилых помещений, к которым относятся и апартаменты. Теперь для получения легального дохода от аренды придется получить статус ИП либо заключить договор с управляющей компанией. В противном случае возможно наложение штрафа и доначисление НДС за весь установленный период аренды. Постоянный доход от аренды нежилых помещений будет расцениваться налоговиками как предпринимательская деятельность, при которой физлицо обязано регистрироваться в статусе ИП.
В свою очередь владелец апартаментов, сдающий их как ИП, может выбрать один из трех форматов налогообложения.
Формат первый – ОСН
Общая система налогообложения (ОСН). Этот формат налогообложения наименее популярен среди владельцев недвижимости из-за высокой налоговой нагрузки и обязанности вести затейливый налоговый учет.
Доходы ИП, работающего по ОСН, как и доходы физлица, облагаются 13%-ным НДФЛ. Кроме того, предприниматель обязан:
– вести книгу учета доходов и расходов по специальной форме;
– готовить для налоговой декларацию 4-НДФЛ с момента появления доходов от аренды;
– уплачивать авансовые платежи в соответствии с налоговыми уведомлениями;
– если доход меняется более чем на 50%, владелец актива должен уведомить об этом налоговую и она пересчитает авансовые платежи на новый отчетный период;
– по итогам года ИП должен подготовить и сдать декларацию по фактическим доходам по форме 3-НДФЛ – сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим годом.
Помимо этого, на общей системе предприниматель обязан уплачивать НДС (распространяется на апартаменты, но не жилье). При этом отчитываться по НДС ему придется ежеквартально. Применение ОСН предусматривает и налог на имущество физических лиц.
Кроме того, любой индивидуальный предприниматель не должен забывать про страховые взносы на обязательное пенсионное страхование и обязательное медицинское страхование.
Формат второй – УСН
Если вышеописанные манипуляции с документами доставляют много забот, то индивидуальный предприниматель может перейти на упрощенную систему налогообложения (УСН). Этот формат удобен для тех владельцев апартаментов, чей доход в масштабах года не переваливает за 150 млн руб. То есть для владельца даже нескольких активов этот формат налогообложения будет вполне доступен.
УСН предполагает освобождение ИП от следующих видов налоговых обязательств:
– НФДЛ (кроме ряда исключений);
– налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности);
– НДС (есть исключения).
Однако УСН бывает двух типов. Первый – УСН «Доходы». Этот тип налогооблажения предполагает, что ИП оплачивает налог в 6% со всех полученных доходов, независимо от того, сколько он потратил. Второй тип – УСН «Доходы минус расходы». В этом случае ИП оплачивает налог в 15% с суммы, составляющей разницу между доходами и расходами.
Чтобы определиться, какой формат подходит именно вам, стоит заранее проанализировать объем возможных расходов от сдачи актива в аренду. Если расходы составляют более 60%, то актуальнее использовать формат «Доходы минус расходы».
Важный момент упрощенной системы налогообложения – можно уменьшить доход на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если у бизнеса есть наемные сотрудники.
Приведем пример. Некий владелец апартаментов г-н Иванов в 2018 г. применял УСН «Доходы» по ставке 6%. От сдачи в аренду жилья он получил доход 960 000 руб. Сумма налога составит 57 600 руб. (960 000 × 6%). Сумма фиксированного взноса на 2018 г. установлена в размере 32 385 руб. (ПФР + ФФОМС). Дополнительный взнос (1% от дохода, превышающего 300 000 руб.) составит 6600 руб. (960 000 – 300 000) * 1%).
Если фиксированный и дополнительный взносы оплатить в срок до 31 декабря, их можно вычесть из суммы налога. При этом ИП без сотрудников могут вычитать взносы в полном объеме без каких-либо ограничений.
В итоге сумма, которую придется заплатить, вычитается так: 57 600 – 32 385 – 6 600 = 18 615 руб.
Напомним, в 2019 г. увеличивается размер обязательных страховых взносов. В ПФР за себя платить придется 29 354 руб., в ФФОМС – 6 884 руб. Таким образом, обязательные страховые взносы составят 36 238 руб.
Формат третий – ПСН
Патентная система налогообложения (ПСН) предусматривает налог в 6% от вмененного дохода. То есть уровень налога зависит не от фактического дохода собственника, а от неких средних значений – гипотетический доход определяется нормативными актами того или иного региона.
Например, в столице потенциальный доход от аренды жилья зависит от локации и площади объекта и может составлять от 250 000 до 10 млн руб. в год. Рассчитать стоимость патента просто – если потенциальный доход от сдачи вашей квартиры в аренду по средневзвешенным данным составляет те же самые 960 000 руб., налог будет равен 57 600 руб.
Патент приобретается на срок от месяца до года и по окончании срока действия должен быть прологнирован. Стоимость патента, увы, нельзя уменьшить на уплаченные страховые взносы. Но хорошая новость в том, что на патенте не нужно сдавать отчетность.
В случае применения этой налоговой схемы наш г-н Иванов приобретает годовой патент стоимостью 57 600 + оплачивает обязательные страховые взносы в ПФР и ФФОМС в размере 36238 руб. Итого получается 93 838 руб.